Chci si pronajmout byt a nevím, jak na to? To je jedna z častých otázek, kterou mi posíláte přes kontaktní formulář. V současné době je opravdu velká poptávka po pronájmech. Ať už za to mohou vysoké ceny nemovitostí nebo úrokové sazby hypoték, vždy, když přemýšlíte jak pronajímat byt, musíte zohlednit mnohem více parametrů, než jak vysoký nájem dát. S tím je spojeno i spousta rizik, které je potřeba zohlednit a dodržovat i základní pravidla, abyste předešli problémům.
Na nárůstu výše pronájmu má vliv nejen inflace, ale i růst cen nemovitostí, které si ne každý může pořídit na hypotéku a samozřejmě válka na Ukrajině a s tím spojená vlna uprchlíku, kteří mají nyní v České republice svůj azyl a postupně se začleňují do života. To vše zvýšilo i počet zájemců o nájemní bydlení a tlak na majitele, aby se rozhodl pronajmout právě jim, protože jsou ti ideální nájemci. Takových je ale hned několik, a komu vlastně pronajmout a na koho si dávat pozor?
Jak pronajímat byt a neplatit provizi realitce?
Nejčastější chybou bývá, když přemýšlíte o tom, jak pronajmout byt bez realitky. A jaký k tomu máte vlastně důvod? Ptám se z toho důvodu, že v současné době se při pronajímání bytu přes realitní kancelář zbavíte všech potřebných úkonů, které pronájem obnáší. Ať už jde o přípravu bytu na focení, nafocení tak, aby bylo co prezentovat, sestavení podkladů k pronájmu nemovitosti (PENB, nájemní smlouva), organizaci prohlídek, výběr a lustraci zájemců v registrech atd. A to nezapomeňte na čas a práci spojenou s vkládáním inzerátů do realitních webů, kde si už čím dál více účtují poplatky za zveřejnění.
A co je na tom nejvtipnější? Že pokud řešíte jak pronajímat byt, a využijete moje služby, neplatíte provizi. Provizi totiž hradí zájemce o bydlení. A že to může odradit některé zájemce? Berte to spíš jako první síto, přes které se nedostanou ti, kteří nemají dostatečné příjmy, a tím pádem pak v budoucnu nehrozí, že nebudou mít na nájem. Stejně tak potom berou provizi jako náklad, a nepřemýšlí hned v dalších měsících, že se budou stěhovat někam jinam. To, že se pak někdo rozhodne pronajímat sám, a vše si chce zařídit, samozřejmě chápu, ale bude ho to stát peníze, čas a nepříjemnosti při vyjednávání a nátlaku zájemců. Z vlastní zkušenosti mohu podotknout, že ti rizikoví zájemci o bydlení se už umí chovat, a taky se i chovají jako ideální nájemci, protože vědí, co chcete slyšet. Já zase vím, na co se u nich zaměřit, kde a jak si je prověřit a na co a jak se jich ptát.
Jak pronajímat byt bezpečně a výhodně?
Jak nejlépe pronajmout byt a neriskovat neplatiče nebo rizikové nájemce? Není to zrovna jednoduchá cesta, ale i na to jsou osvědčené postupy, které pomohou vybrat ze široké řady zájemců. Není vůbec na škodu, když si od zájemce o pronájem bytu necháte předložit originál aktuálního výpisu z rejstříku exekucí, který mu vystaví na jakékoliv CzechPointu na poště. Dá se dokonce získat i lustrace nebankovního rejstříku, jestli tam nejsou nějaké nesplácené nebankovní půjčky. Stejně tak si dávejte pozor, pokud někdo spěchá s podpisem nájemní smlouvy a nemá žádný problém s výší plateb, záloh a kauce. Většinou je zde argumentace zájemce, že mají špatné sousedy a že se potřebují rychle přestěhovat. Z vlastní zkušenosti vím, že takoví zájemci spíše utíkají jinam, protože mají někde jinde dluh na nájmu a energiích, a majitel je uhání o platbu.
Dalším kontrolním bodem je výše vstupních nákladů. Pokud po vás někdo chce, aby mohl zaplatit kauci postupně ve 2 a více splátkách, tak na tom asi nebude zrovna ideálně, co se finančních rezerv a příjmů týče, a to bez ohledu na to, jestli čeká nebo nečeká na vyplacení kauce z předchozího nájmu. Vždyť si může půjčit v rodině nebo v bance, tak proč byste to řešili za něj?
Ne každý nájemce má k dispozici úspory, které mu slouží jako finanční rezerva domácnosti, aby měl na případné výpadky příjmů a nečekané výdaje. Není proto na škodu se ho na to zeptat, jestli rezervu skutečně má, a na jak dlouho mu vydrží. Někdy se dá rezerva částečně nahradit pojištěním pracovní neschopnosti. Hlavní otázkou tedy není jak pronajímat byt, ale jak si najít a udržet ideálního nájemce, který platí včas, není problematický se sousedy a chce u vás bydlet dlouhodobě.
Jak se platí pronájem bytu?
Jak nastavit výši nájmu a jak pronajímat byt, aby vydělával pravidelně? Je hned několik parametrů, podle kterých je potřeba rozhodnout. Pokud máte s příjmem z pronájmu určité plány v nějakém rozpočtu, tak počítejte s tím, že většinou vychází pronajímatelnost na 10 až 11 měsíců / rok. To znamená, že nemáte pronajato celý rok. Když se mění nájemce, tak necelý měsíc trvá, než si byt vymalujete a uvedete do lepšího stavu po předchozích nájemcích. Něco také sebere čas na hledání nového nájemce, a to je dobré zohlednit v nájemní smlouvě.
Jak řešit prodloužení nájmu a navýšení ceny
Nezapomeňte na součinnost nájemce, pokud se s ním v předstihu ideálně do 3 měsíců před koncem nájemní smlouvy nedohodnete na prodloužení smlouvy dodatkem, že má být součinný a ideálně jeden určený den v týdnu zpřístupnit byt k prohlídkám dalších zájemců, kterým budete byt nabízet. Ušetříte si tak spoustu času a nebude hrozit, že se rekonstrukce a hledání nájemce prodlouží až na 2 měsíce.
Platbu za pronájem bytu si domluvte každý měsíc dopředu do 20 dne, převodem na váš bankovní účet. Je praktické, pokud si k tomu zřídíte vlastní oddělený účet, protože pak máte snadný přehled o platbách a samozřejmě si zjednodušíte vedení podklady pro podání daně z příjmu z pronájmu.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Inflační doložka v nájemní smlouvě zajišťuje každoroční navýšení nájmu, a jako součást smlouvy je u pronajímatelů čím dál víc oblíbenější. Když dříve cenová hladina každý rok stoupla o dvě až čtyři procenta, nebylo to nic zásadního, navýšení bylo v průměru maximálně pár set korun. Aktuální inflace kolem 17% už ale nájemníci při uplatnění inflační doložky pocítí. Vždy na začátku roku vydává Český statistický úřad oficiální výši inflace, podle které se dá využít navýšení. Samozřejmě záleží na majiteli, jestli jí uplatní. Někdy se totiž vyplatí navýšit jen nepatrně, pokud máte stabilního nájemce a nechcete o něj díky znatelnému navýšení přijít. Inflaci a doložku lze také využít jako argument pro navýšení ceny. Většinou ale doporučuji uplatňovat individuálně, protože třeba za 7 let už může být situace s poptávko po pronájmech jiná, a naopak budete muset řešit ponížení nájmu.
Zálohy za energie a služby
Platbu záloh za energie a služby doporučuji řešit tak, že si odběr přepíše nájemce sám na sebe, pokud je to možné. Proč? Pokud máte energie na sebe, tak sice máte přehled o tom, že nájemce platí včas zálohy. Nevíte ale, jakou má skutečnou spotřebu, a to může být při vyúčtování problém. Obzvlášť teď, když jsou ceny energií celkem vysoko a nestabilní.
Když ale necháte přepsat služby na nájemce, tak jde potom případný dluh za ním. A co když dojde až k extrémní situaci, a nájemník ukončí nájem mimo termín a u dodavatele služeb je dluh? Dodáte jako vlastník nemovitosti dodavateli čestné prohlášení, že byla nájemní smlouva ukončena, přiložíte předávací protokol se stavem měřidel, ideálně i s fotografií, a pak přepíšete odběrné místo na sebe.
Také si smluvně podložte, že do určité doby ohlásí změnu počtu osob v domácnosti. Podle toho totiž máte vyúčtování za společné prostory a hlavně se nastavuje vyšší záloha na vodné a stočné. Dejte si pozor u nastavení plateb do SVJ, protože nelze započítávat náklady SVJ spojené s úvěrem, právní službou, opravami atd. Správně můžete nájemci vyúčtovat jen podíl na energiích a úklidu společných prostor. Případně i za další užívané služby, jak společná anténa, rozvod internetu atd. Ted pokud používá.
Jak nastavit kauci u pronájmu bytu
Jak pronajímat byt se správně nastaveným nájmem, poplatky a kaucí? Zákon stanovuje maximum kauce na trojnásobek čistého nájmu. Tj. pokud máte měsíční nájemné 10.000 Kč, tak nemůžete přijmout kauci vyšší, než 30.000 Kč. Tuto kauci můžete používat na cokoliv se vám hodí, ale s tím je spojena i povinnost, že máte tuto kauci úročit ve výši obvyklé v daném místě a čase. Nikde není přesně stanoveno o jakou částku nebo procento jde, takže když si do smlouvy dáte, a obě strany odsouhlasíte, že tento úrok bude 2% ročně. Při navrácení kauce pak vyplatíte 30.600 Kč a vyřešeno.
Kauce u pronájmu v žádném případě neslouží k úhradě dlužného nájemného. Pokud toto nájemci umožníte jednou, počítejte, že pozdní placení a využívání kauce pro úhradu dluhu bude čím dál častější. Kauci máte pro pokrytí nákladů za opravy poškozených částí bytu a jeho vybavení, nikoliv jako rezervu nájemce při placení.
Pojištění bytu a nájemníka
Nezapomeňte také na pojištění bytu a jeho vybavení. Určitě je lepší volbou mít pojištěnou nemovitost, vybavení a také odpovědnost z vlastnictví nemovitosti a nájemce. U pojištění bytu si hlídejte podpojištění nemovitosti během posledních let, kdy se měnily ceny nemovitostí. Pojištění domácnosti pak řeší vaše vybavení, které poskytujete nájemci. Pojištění odpovědnosti z vlastnictví a nájemníka pak kryje škody způsobené v souvislosti s vaší nemovitostí. Nechcete pak se sousedy řešit, kdo zaplatí opravu a vymalování, protože je váš nájemce vytopil, nebo dokonce neúmyslně způsobil požár celé nemovitosti.
Jak řešit prodloužení nájmu?
Nájemní smlouvy nikdy nenechávejte na déle, než na jeden rok. Je to pro vás mnohem lepší a bezpečnější, než pronájem na dobu neurčitou, protože potom mohou nastat problémy s tím, až budete potřebovat dostat nájemce z bytu. Pak už jen stačí vždy v předstihu konce nájemní smlouvy dořešit s nájemcem podpis dodatku k nájemní smlouvě, která se prodlouží na další rok, a klidně si i dohodnete navýšení nájmu a záloh na energie a služby. Nedílnou součástí nájemní smlouvy nebo jejího dodatku má být inflační doložka
Pronajímáte a máte jen podíl na nemovitosti? V tom případě ale musí nájemní smlouvu podepsat všichni podíloví vlastníci, nebo musíte dodat jejich plnou moc k zastoupení. Předejdete tak riziku, že pak nájemce přestane platit, protože bude nájemní smlouva neplatná.
Pro ty z vás, kteří hledáte návod jak legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně, mám špatnou zprávu. I když se to na rok, dva povede, tak se kdykoliv v průběhu této doby i v budoucnu může stát, že na vás stejně finanční správa přijde, doměří vám ušlou daň a přidá penále. Za to vám to nestojí. Prostě si spočítejte, že stejně nic neušetříte, zbytečně riskujete postih od finančního úřadu, a příjem z pronájmu se dá započítat jako příjem domácnosti pro novou hypotéku, díky které si pak můžete pořídit další menší byt na pronájem, a tím si zvýšíte příjmy.
Jaké jsou nejčastější nevýhody pronájmu bytu
Někteří zájemci o nájemní bydlení stále řeší, jestli je lepší pronájem bytu nebo hypotéka. Obecně a dlouhodobě platí, že investovat peníze do splácení vlastního bydlení bylo, je a bude jistější a lepší variantou. Proč? Protože bydlení ve vlastním je vždy lepší a příjemnější než pronájmem nemovitosti, kde si málokdy mohou upravit bydlení podle svých představ.
Jako pronajímatel máte vůči nájemci jasně dané podmínky, a to ne jen stanovené nájemní smlouvou, ale i občanským zákoníkem.
Pronájem bytu osobě blízké a kamarádům
Tudy cesta nevede, tak na tuto možnost raději zapomeňte. Opravdu. Nemá to pro vás cenu, a buď přijdete o peníze, nebo o přátele. Takhle to prostě vždy končí, protože postupem času budete ten/ta, kdo vydělává na kamarádovi. Navíc mu ani nepomůžete s tím, že odložíte platbu nájmu, protože mu zrovna nevyšli peníze. A opravy? Kasírovat peníze hned, to jde, ale zajistit opravu, to trvá? Prostě tuhle variantu bych uzamknul do velké krabičky a nechal, jako uzavřené.
Pronájmy bytů jako vaše nová kariéra
Jak pronajímat byt už víte, a pronájem nemovitostí je nejrychlejší cestou k obchodu, pokud přemýšlíte o tom, jak se stát realitním makléřem, a hledáte své první obchody. Pod vedením zkušeného makléře si projdete vše spojené s pronájmem, a to od úplného začátku při nastavení zprostředkovatelské smlouvy, přípravě na focení a prezentace v inzerci, komunikace se zájemci a řešení jejich dotazů, katalogy nemovitosti a prohlídky, a na konec podpis nájemní smlouvy, předání nemovitosti a následný servis.
Zbavte se jednoduše všech starostí spojených s hledáním nájemce
Jak vidíte, na dotaz jak pronajímat byt je toho opravdu dost k řešení. Proto pro vás mám zajištění všeho potřebného, včetně postupného výběru vhodného nájemce jeho lustrace. A samozřejmě provizi bude platit nájemce. Zároveň využijete kompletní realitní servis, rozešlu nabídku do naší databáze poptávajících, budu s nimi řešit dotazy, termíny a prohlídky. Moji klienti mají o 76% větší úspěšnost, že najdou lepšího nájemce se mnou, než když hledají sami. Zároveň ušetří až 20 hodin svého času a zbaví se nákladů při inzerci.
Vám teď jen stačí použít formulář pod článkem, přes který mi pošlete vaše kontakty a pak u kávy/čaje/vody probereme možnosti, detaily a výhody spolupráce se mnou.
