Definici inflační doložky je částečně upravena v ustanovení § 2248 občanského zákoníku: „Strany, tedy účastníci nájemní smlouvy, si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného“. Co si tedy pod pojmem inflační doložka v nájemní smlouvě představit? Jde o ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje navýšit sjednanou cenu v situaci, kdy roste inflace. Pokud pronajímáte nemovitost, tak by vám každý zkušený realitní makléř měl tuto položku do smlouvy zahrnout a také vysvětlit, co všechno obsahuje a jak jí uplatnit.
Pronajímání nemovitosti je jedním ze způsobů pro investování do nemovitostí a postupného budování majetku. Základem investice je maximalizovat výnos a minimalizovat rizika. Tím pádem se není čemu divit, když si majitelé bytů dají do smlouvy tuto ochranu na možnost zvýšení příjmu z pronájmu.
Inflační doložka je vhodná, pokud inflace znatelně roste. To je přesně aktuální situace, kdy je inflace přes 17%, takže zvýšení nájmu díky této smluvní doložce bude znatelné. Co ale, pokud se inflace vrátí zpět a následná navýšení už nebudou přes inflační doložku tak zajímavé? Zjistíte si, jak je na tom růst cen nájemného v okolí, a uplatníte navýšení nájmu touto cestou.
Není ani problém, pokud dočasně poklesnou ceny nájemného nebo inflace. Inflační doložka totiž řeší navyšování nájmu, nikoliv jeho snížení. Snížení nájemného je spíše otázkou vyjednávání, když si o něj řekne nájemce, a pokud je k takovému snížení z vaší strany důvod. Dobrovolné snížení je dobré, pokud byste přišli o stabilního nájemce, nebo byla malá poptávka, a nebyl by problém najít nového nájemce, který by akceptoval původní cenu.
Inflační doložka chrání vaše příjmy z pronájmu
Ještě před několika lety ji v nájemních smlouvách používal málokdo. Zájem o inflační doložku v nájemních smlouvách se ale vrací, protože ceny nájmů skutečně rostou extrémně rychle, a pronajímatelé se chtějí proti inflaci bránit. Při současné míře inflace ji doporučuji dávat do nájemní smlouvy automaticky. Tedy raději i do jakékoliv další dlouhodobé smlouvy. Pokud tedy řešíte jak pronajímat byt, a chcete mít lepší podmínky pro výběr nájemného, tak je pro vás tato doložka jednou z důležitých součástí nájemní smlouvy.
Co když v nájemní smlouvě nemáte inflační doložku?
Občanský zákoník v této situaci stanoví, že můžete zvýšit nájemné do výše srovnatelného nájmu, které je v daném místě obvyklé. Je tady ale jasně stanovený limit pro omezení navýšení, které nesmí v posledních třech letech překročit dvacet procent. O tomto navýšení je potřeba ideálně sepsat dodatek, podepsaný od pronajímatele i nájemce. Otázkou zůstává, jak přesně stanovit výši nájemného obvyklou dle daného místa. I na to jsou ale vyhlášené normy.
Pronajímatel musí nájemci prokázat, že v dané lokalitě je běžné vyšší nájemné. To se dokládá znaleckým posudkem, za který ale musíte zaplatit, nebo ideálně aspoň třemi nájemními smlouvami z jiných domů v okolí. To ale nějak nemám tušení, jak se k nim v rámci aktuálních podmínek ochrany osobních údajů dostanete. Když vám nájemce do dvou měsíců od předložení návrhu toto neodsouhlasí, můžete se jako pronajímatel do dalších tří měsíců domáhat zvýšení nájemného u soudu.
Dalším řešením jsou dodatky k nájemní smlouvě, které prodlužují platnost smlouvy. Obvykle doporučuji podepisovat nájemní smlouvy maximálně na jeden rok. Díky tomu pak můžete libovolně nakládat s výší nájmu, protože si na další období sjednáte dodatek nájemní smlouvy nebo novou nájemní smlouvu, kde už bude nejen vyšší nájem, ale díky pohybům cen energií si můžete navyšovat zálohy, aby nedocházelo k vysokým nedoplatkům. Tyto nájemní smlouvy na dobu určitou mají tu výhodu, že při jejím ukončení se v klidu zbavíte nájemníků, kteří jsou se sousedy problémoví, hluční nebo mají špatnou platební morálku.
Co když máte s nájemcem podepsanou smlouvu na dobu neurčitou? V tom případě doporučuji sepsání dodatku, kde si oba potvrdíte, že se bude od určitého data uplatňovat inflační doložka v nájemní smlouvě. Nájemce ale toto musí odsouhlasit, takže jen záleží na tom, jakého máte nájemce. Pokud nepodepíše, tak si uplatníte navýšení nájmu dle ceny v místě. Pokud bude souhlasit i s převedením na dobu určitou, tak tím lepší varianta, protože až jednou budete nemovitost prodávat, tak se vyhnete s problémem jak naložit s nájemcem.
Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, když se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav nemovitosti, a tyto úpravy mají vliv na zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií. V tomto případě můžete nájemné zvýšit podle pravidel občanského zákoníku, a při stanovení zvýšení vycházíte z nákladů účelně vynaložených na provedené stavební úpravy.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Inflační doložka ve smlouvě je, jak jsem již uváděl, postupně uplatňována až v poslední době. Dávejte si ale pozor, protože zvyšování nájemného a inflační doložka jsou dvě odlišné věci, a pokud máte ve smlouvě ujednáno pravidelné zvyšování nájmu, tak nelze uplatnit inflační doložku. Také k uplatnění inflační doložky nedochází automaticky, ale musíte jí nájemci oznámit, a to nejen to, že jí uplatňujete, ale i v jaké výši a od jakého data.
U nájemného inflační doložka může a nemusí být
Není ani potřeba inflační doložku uplatňovat pokaždé a v plné výši. Je vždy lepší zvážit, zda zásadní zvýšení nájmu stojí za to, že můžete přijít o stabilního nájemce díky navýšení. Ne každý nájemce má totiž k dispozici finanční rezervy domácnosti, která mu poskytne dost peněz pro zaplacení rozdílu z navýšení.
Inflační doložka v nájemní smlouvě vzor textu
Jak by měla vypadat inflační doložka? Není třeba sepisovat žádný zvláštní dokument. Jen si potřebnou pasáž dáte do nájemní smlouvy.
Inflační doložka text: „Smluvní strany si společně sjednávají a uznávají inflační doložku, na jejímž základě je pronajímatel oprávněn každý rok k datu 1. květnu příslušného roku, navýšit jednostranně nájemné o míru inflace, která je vyjádřena přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, na základě vyhlášení Českým statistickým úřadem.
Varianta č.2 pro uplatněné inflační doložky do textu nájemní smlouvy: Pronajímatel je oprávněn zvýšit úhradu za nájem, sjednanou shora v tomto odstavci každoročně o částku, vypočtenou podle inflačního koeficientu vyhlášeného ČSÚ vždy počátkem nového kalendářního roku. Zvýšení bude platné vždy od 1. dne měsíce následujícího po vyhlášení inflačního koeficientu ČSÚ. Toto navýšení musí pronajímatel písemně sdělit nájemci a ten se zavazuje pravidelnou platbu od následujícího měsíce o tuto částku navýšit.
Je ale čistě na vás, jak si odpovídajícím způsobem doplníte text. Měl by ale mít potřebná specifika.
